Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/7/2021, quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm: Việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; Quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đánh giá, Nghị định 69/2021/NĐ-CP tháo gỡ rất nhiều khó khăn vướng mắc đối với công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ nói chung và trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng. Trong đó, công tác quy hoạch là vấn đề cốt lõi, tiên phong nhằm mang lại cho đô thị Hà Nội một bộ mặt văn minh, hiện đại, thân thiện. Báo Kinh tế & Đô thị xin giới thiệu bài viết của thạc sĩ, KTS Lưu Quang Huy - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội liên quan đến vấn đề này.
Vấn đề phát sinh
Nhắc đến chung cư “cũ” là nhắc đến các khu nhà ở gồm nhiều dãy nhà thấp tầng, chứa nhiều căn hộ được xây dựng trong giai đoạn nửa cuối thế kỷ XX (khoảng những năm 1960 đến 1990) mà chúng ta vẫn quen gọi là khu tập thể.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố có 76 khu tập thể với 1.271 dãy nhà từ 4 - 6 tầng và 308 dãy nhà độc lập, đưa tổng số dãy nhà chung cư cũ lên 1.579 nhà, dân số gần 240.000 người. Quy mô dân số tăng cao làm cho hệ thống hạ tầng (đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp nước, thoát nước...) bị quá tải trầm trọng; Hệ thống thoát nước đã cũ, bị xuống cấp nên xuất hiện tình trạng ngập úng cục bộ (Thành Công, Nguyễn Công Trứ, khu tập thể 3 tầng - Hà Đông) ảnh hưởng đến môi trường, sức khỏe của người dân; hệ thống thoát nước thải sử dụng chung với hệ thống thoát nước mưa gây khó khăn trong việc xử lý nước đảm bảo yêu cầu.
Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể cũ tại Hà Nội gặp nhiều khó khăn trong công tác quy hoạch do vướng mắc về cơ chế. Trong hình: Khu tập thể phố 8/3, quận Hai Bà Trưng. (Ảnh: Doãn Thành).
Diện tích căn hộ khoảng 24 - 28m, thiết kế theo mô hình sinh hoạt trong điều kiện kinh tế khó khăn, tính tiện nghi không cao. Khi quy mô hộ gia đình phát triển, cùng với chuyển biến tích cực của đời sống xã hội, không gian tiện ích chật chội không đủ đáp ứng, dẫn đến việc cơi nới tràn lan cả về không gian dưới mặt đất, trên tầng cao, thậm chí tăng cả chiều cao tầng nhà vượt thiết kế.
Quỹ đất trồng cây xanh trước đây bị chiếm dụng làm nhà ở, chỗ để xe, hàng quán... gây mất trật tự xã hội, ảnh hưởng đến bộ mặt kiến trúc đô thị, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ. Diện tích đất trồng cây xanh bị suy giảm một cách nghiêm trọng do lấn chiếm, bê tông hóa như khu Thành Công chỉ còn 3,4% diện tích toàn khu, khu Thanh Xuân Bắc 2,9%;
Ở khu Thanh Nhàn, Mai Động, Văn Chương quỹ đất dành cho cây xanh gần như tiêu biến; Chỉ tiêu sử dụng đất cây xanh của một số khu khác như Đại học Thủy lợi, Đại học Bách khoa chỉ đạt khoảng 0.5 - 0.6 m2/người (quá thấp so với chỉ tiêu quy định là 2m2/người).
Trước đây, khu tập thể thường được bố trí ở ngoại vi TP (Vành đai 1, 2, 3), diện tích đất trống lớn, mật độ giao thông vừa phải. Ngày nay, vị trí này đã trở thành trung tâm trong quy hoạch mở rộng. Tuyến giao thông nội bộ trở thành tuyến giao thông chung (thậm chí là tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới. Thực trạng này làm mật độ lưu thông tăng nhanh đến mức quá tải, làm biến đổi chức năng từ dạng nhà ở đơn thuần sang nhà ở kết hợp kinh doanh...
Từ những năm 1990, trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của khu tập thể, UBND TP đã chỉ đạo sửa chữa, cải tạo để cải thiện môi trường sống cho người dân. Từ đầu những năm 2000, TP Hà Nội thể hiện quyết tâm cải thiện thành các khu chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với điều kiện kinh tế hiện nay.
Trên cơ sở Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ, thành phố đã ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND về Quy chế cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn, tạo khung chuẩn để thực hiện. Từ đó đến nay, mới có 14 dự án được xây dựng lại, đưa vào sử dụng, chiếm 1% tổng số nhà cần cải tạo, xây dựng mới.
Tiếp tục trong giai đoạn về sau là một loạt chính sách pháp luật liên quan nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái thiết lại khu tập thể cũ, như: Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Thông tư số 21/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.
Tuy vậy, trong quá trình thực hiện chủ đầu tư đã gặp rất nhiều vướng mắc, như: công tác tái định cư, thỏa thuận đền bù với chủ sở hữu nhà, hệ số bồi thường diện tích tái định cư tại chỗ (hệ số K) rất lớn, từ 1,3 đến trên 2 lần (cá biệt Khu Văn Chương 85% số hộ được khảo sát yêu cầu hệ số từ 2 - 5 lần).
Đẩy mạnh công tác lập quy hoạch
Quá trình tái thiết lại khu tập thể có thể phân thành 2 giai đoạn. Từ năm 2008 - 2010: Thực hiện theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP, Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội là đơn vị tư vấn lập quy hoạch chi tiết 2 khu: Thành Công và Phương Mai. Đồ án được lập theo định hướng điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ TTg.
Thực hiện theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND, yêu cầu chủ đầu tư phải điều tra xã hội học để khảo sát đánh giá nhu cầu cải tạo, xây dựng lại khu tập thể của chủ sở hữu nhà. Đồng thời báo cáo phương án quy hoạch với chính quyền địa phương, lấy ý kiến cộng đồng dân cư trực tiếp chịu tác động của dự án. Các đồ án quy hoạch đã đáp ứng được yêu cầu tái thiết theo mô hình nhà ở mới, hiện đại, đồng bộ, tuân thủ chỉ tiêu quy định theo quy chuẩn, quy hoạch cấp trên, quy hoạch ngành liên quan, mang lại một bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại, thân thiện.
Tuy nhiên, cộng đồng dân cư tỏ ra hoài nghi năng lực của các chủ đầu tư và yêu cầu hệ số bồi thường cao hơn nhiều lần so với quy định, khiến cho đồ án quy hoạch bị kéo dài do không đủ cơ sở pháp lý chung hòa lợi ích các bên. Đúng thời điểm đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội sau khi sáp nhập tỉnh Hà Tây được triển khai nghiên cứu, phê duyệt, tiếp nối là quy hoạch phân khu đô thị thực hiện theo Luật Quy hoạch đô thị khiến đồ án quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể bị tạm dừng.
Giai đoạn từ 2015 đến nay: TP tiếp tục chủ trương xây dựng lại khu tập thể, nhất là khu có nhà nguy hiểm cấp D, nguy cơ cao sụp đổ, đã thực hiện xây dựng lại được 14 nhà chung cư cao từ 9 - 24 tầng; số nhà có tầng hầm (1 - 3 tầng hầm) chiếm khoảng 70%, tỷ lệ số căn hộ tăng trung bình khoảng 150%, hệ số tái định cư (K) từ 1 - 2,5 lần.
Bước đầu tạo bộ mặt mới cho đô thị trên những tuyến đường trục chính của TP, nhưng mới dừng lại ở mức độ dự án đơn lẻ từng dãy nhà mà chưa phải đầu tư đồng bộ toàn khu, việc gia tăng số căn hộ cũng làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhất là giao thông. Đơn cử như nhà I1, 2, 3 Thái Hà (phường Láng Hạ, quận Đống Đa), số căn hộ tăng từ 96 lên 418 (tăng 335%) nhưng giao thông không được nâng cấp đồng bộ do nằm ngoài ranh giới dự án, vì vậy lưu thông từ tầng hầm tòa nhà ra đường chính gặp rất nhiều khó khăn.
Sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/ND-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. UBND TP ban hành các quy chế về quản lý quy hoạch - kiến trúc khu phố cổ, phố cũ Hà Nội; Quy chế quản lý công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử...
Công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể chịu sự chi phối của các văn bản pháp luật này. Trong đó, xác định khu vực nội đô lịch sử (nơi chứa đến 60% số nhà chung cư toàn thành phố) phải từng bước giảm dân số từ 1,2 triệu xuống 0,8 triệu dân gây khó khăn khi giải quyết nhu cầu tái định cư tại chỗ, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư, người dân và Nhà nước.
Nếu thực hiện theo đúng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy chế thì dự án không có khả năng tự cân đối được tài chính. Trường hợp hệ số (K) do người dân yêu cầu quá lớn, nhà đầu tư kiến nghị UBND TP bù đắp chi phí bằng giải pháp nâng chiều cao công trình, tăng số lượng căn hộ dẫn đến tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng khu vực.
Việc tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng lại khu tập thể cũ với quy chế tái định cư tại chỗ gây áp lực lớm lên hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông. Trong hình: khu tập thể Thái Thịnh, quận Đống Đa. (Ảnh: Doãn Thành).
UBND TP Hà Nội đã có hướng dẫn thực hiện công tác quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể theo các bước: Giao nhà đầu tư nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết; Báo cáo ý tưởng (2 vòng) với cơ quan chuyên môn quản lý Nhà nước về quy hoạch xây dựng và UBND TP; Hoàn thiện ý tường, lập hồ sơ nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết; Thẩm định, báo cáo Thành ủy, trình phê duyệt, công bố; Kêu gọi, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án; UBND TP quyết định chủ trương đầu tư.
Đến nay đã có 19/22 khu hoàn thành báo cáo ý tưởng lần 2, kết quả xoay quanh 2 phương án: Thực hiện theo đúng chỉ tiêu quy hoạch xác định trong đồ án quy hoạch phân khu, quy chế, quy định quản lý khu vực đều không đảm bảo được hiệu quả về tài chính. Thành phố phải bố trí bù đắp bằng nguồn vốn ngân sách lớn, trong khi ngân sách hạn hẹp, trong thời gian 5 - 10 năm tới không có khả năng hỗ trợ, thực hiện; Trường hợp bố trí đối ứng bằng quỹ đất gặp nhiều khó khăn về cơ chế tài chính, giao đất, quy mô diện tích đất... sẽ vướng mắc rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp luật về hoạch xây dựng, như: Chiều cao công trình, quy mô dân số... cần phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.
Cần đánh giá kỹ công tác quy hoạch
Các hồ sơ đề xuất ý tưởng cơ bản đáp ứng tốt chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định hiện hành khác. Tuy nhiên do vướng mắc về pháp lý nên UBND TP chưa có cơ sở để lựa chọn phương án và đã chỉ đạo Sở Xây dựng nghiên cứu đề án xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Trong đó, xác định nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước từ nguồn ngân sách theo nguyên tắc lập đồng bộ quy hoạch chi tiết toàn khu để đảm bảo cân đối chỉ tiêu hạ tầng cho cả khu vực, tránh tính trạng quá tải thiếu kiểm soát.
Đối với chung cư cũ đơn lẻ dưới 2ha (chỉ lập quy hoạch tổng mặt bằng) cần lập phương án cơ cấu để cân đối chỉ tiêu trên. Kiến nghị cấp có thẩm quyền tháo gỡ vấn đề còn vướng mắc, đề xuất cho phép UBND TP Hà Nội áp dụng thí điểm 1 - 2 khu theo cơ chế đặc thù. Ngoài ra, nếu nhìn ở khía cạnh xã hội, đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố hầu như đều đặt vấn đề phá bỏ, xây dựng lại hoàn toàn theo một mô hình mới, thực chất chỉ là hình thức kiến trúc mới, dây truyền công năng mới mà về cấu trúc quy hoạch không khác gì nhiều cấu trúc cơ bản khi xưa.
Yếu tố cải tạo gần như không được xem xét trong đồ án quy hoạch mà chỉ xuất hiện ở một số dự án đơn lẻ cần sửa chữa, duy tu những khu nhà xuống cấp mà không tạo được dấu ấn riêng, nơi gìn giữ ký ức của biết bao thế hệ người dân đã sống, trưởng thành. Vì vậy, công tác quy hoạch cần kiểm tra, đánh giá lại giá trị, chất lượng, đề xuất mức độ cải tạo trên phương diện đồng bộ, tránh việc cải tạo đơn lẻ, tùy tiện hoặc xóa bỏ tất để dựng mới. Cải tạo phải gắn liền với giữ gìn phù hợp, vừa lưu giữ hình ảnh một thời của Hà Nội, vừa đem lại lợi ích thiết thực cho người dân đang sinh sống tại nơi đó.
Thạc sĩ, KTS Lưu Quang Huy - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội
