Cách thức thực hiện
Theo quy định tại điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Có nghĩa, hợp đồng hay phí bảo lãnh mà chủ đầu tư phải trả cho việc “bảo lãnh nghĩa vụ tài chính” này không thuộc phạm vi của các hợp đồng bảo đảm về vốn vay thực hiện dự án. Trên thực tế thường ngân hàng cấp vốn cho chủ đầu tư chính là ngân hàng nhận bảo lãnh nghĩa vụ giao nhà nói trên cho chủ đầu tư.
Vì lẽ đó, khi quy định trên được đưa ra, có không ít ý kiến tranh luận rằng, việc tuân thủ các điều kiện về bảo đảm chỉ có lợi cho… ngân hàng trong khi làm tăng chi phí và áp lực tài chính cho chủ đầu tư. Quan trọng là, chi phí đó đẩy giá nhà tăng theo. Tuy nhiên, để cân bằng về lợi ích và rủi ro mà các bên có thể có được hay đối mặt, quy định trên vẫn tiếp tục được ghi nhận mà không bị bãi bỏ hay sửa đổi cho đến thời điểm hiện tại.
Để thực hiện quy định trên, Ngân hàng Nhà nước đã có những hướng dẫn cụ thể về quy trình áp dụng. Trước hết, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ phải ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Sau đó, khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở (có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư), chủ đầu tư gửi hợp đồng cho ngân hàng để đề nghị ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho bên mua. Ngân hàng căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận (điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN).
Thực tế thỏa thuận
Hiện nay, để tìm cách kéo giảm giá nhà nhằm thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư và nhà phân phối đưa ra phương án thỏa thuận về biện pháp bảo lãnh giao nhà nói trên. Theo đó, nếu trong hợp đồng người mua nhà chấp nhận không cần áp dụng biện pháp bảo lãnh này thì họ sẽ nhận được đúng số tiền phí bảo lãnh mà doanh nghiệp phải trả cho ngân hàng (thường là 2% giá căn nhà).
Có không ít ý kiến trái chiều về khía cạnh pháp lý của nội dung thỏa thuận này. Một mặt, có ý kiến cho rằng, biện pháp bảo lãnh nói trên nhằm bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Vì vậy, nếu họ chấp nhận và sẵn sàng ký hợp đồng không ghi nhận nội dung bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thì đó là quyền tự do quyết định của họ.
Ngược lại, cũng có ý kiến cho rằng, đó là một thỏa thuận trái luật. Như đề cập ở trên, chiếu theo Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với ngân hàng là nghĩa vụ mà chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản “phải” thực hiện (điều 56). Nếu cho rằng, đây là quyền của bên được bảo lãnh và bên được bảo lãnh có quyền… từ chối thì vô hình trung quy định nói trên của Luật Kinh doanh bất động sản đã bị vô hiệu hóa. Như vậy, mục đích điều chỉnh của pháp luật là nhằm bảo đảm quyền lợi cho các bên và điều kiện an toàn thị trường sẽ không đạt được.
Cũng vì mục đích quan trọng đó pháp luật mới đặt ra yêu cầu ngân hàng nhận bảo lãnh phải là đơn vị có năng lực và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hoạt động tín dụng lẫn pháp luật kinh doanh bất động sản có liên quan. Khi quan hệ bảo lãnh được xác lập, nếu tình huống bảo lãnh phát sinh, ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trên cơ sở giá trị tài sản hay phạm vi nghĩa vụ là đối tượng của hợp đồng bảo lãnh. Đối với hợp đồng bảo lãnh đang được đề cập thì mức bảo lãnh bao gồm toàn bộ số tiền người mua nhà đã trả và các lợi ích phát sinh (như tiền lãi…) hoặc có thể là giá trị căn nhà. Số tiền tương ứng với mức phí bảo lãnh mà người mua nhà nhận được (nếu người mua nhà chấp nhận phương án không ghi nhận biện pháp bảo đảm này trong hợp đồng mua, thuê nhà) không phải là cách để bảo đảm quyền lợi cho họ.
Do đó, người viết bài cho rằng, cách hiểu theo cách vận dụng quyền thỏa thuận hợp đồng để loại bỏ nghĩa vụ bảo lãnh là không phù hợp.
(*) Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM
Trương Trọng Hiểu (*)
