Sốt đất phần lớn do giới đầu cơ tạo nên.
HoREA đề nghị đánh thuế cao các trường hợp có nhiều đất, chậm đưa đất vào sử dụng để ngăn chặn hành vi tung tin, làm giá.
Dùng chính sách thuế để kìm cương “sốt đất”
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, trong khoảng năm 2020 trở lại đây, giá nhà đất tại TPHCM tăng vọt. Nguyên nhân khiến giá nhà tăng là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở. Thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ tầm giá trên dưới 35 triệu đồng/m2.
Căn hộ 2 phòng ngủ trên dưới 2 tỷ đồng cũng hiếm. Riêng nhà ở thương mại giá thấp tầm 20 - 25 triệu đồng/m2 gần như không còn.
Để “cắt cơn” các đợt sốt đất do giới đầu cơ tạo ra, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Chính phủ cần thực hiện song hành nhiều giải pháp. Trong đó, 5 sắc thuế mới liên quan bất động sản cần được ban hành như là liều thuốc đặc trị cho vấn đề trên.
Cụ thể theo HoREA, với sắc thuế chống đầu cơ nhà, đất (sắc thuế 1), Chính phủ cần nghiên cứu để đề xuất đánh thuế thu nhập với thuế suất cao với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập.
Việc này nhằm triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” (cắt mục tiêu lợi nhuận ngay). Nó sẽ phát huy tác dụng trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”.
Hiệp hội cũng đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất cao (sắc thuế 2) nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ 2, thứ 3.
Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.
Với đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất (sắc thuế 3), HoREA đề xuất nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.
“Sắc thuế này sẽ điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường bất động sản hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định. Nó vẫn đáp ứng đúng nhu cầu thực (mua nhà để ở) của người tiêu dùng.
Sắc thuế này cũng đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp (mua nhà đất để đầu tư, cho thuê). Nó cũng giải quyết được nhu cầu cất giữ tài sản bằng nhà, đất của người dân” - ông Châu phân tích.
Với đề xuất đánh thuế cao người chậm đưa đất vào sử dụng (sắc thuế 4), hiện nay pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất được gia hạn 24 tháng kể từ ngày hết hạn sử dụng đất. Phải nộp bổ sung khoản tiền trong thời gian được gia hạn theo quy định của Bộ Tài chính.
Thế nhưng, chế tài này chưa đủ sức răn đe. Nó chưa ngăn chặn tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, vì khả năng lợi nhuận thu được sau này sẽ thừa bù đắp khoản tiền phải nộp bổ sung.
HoREA cho rằng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng với thuế suất cao. Mục đích là triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.
Với đề xuất ban hành thuế bất động sản (sắc thuế 5) hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó có đất ở với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể.
Hiệp hội nhất trí với đề xuất của Bộ Tài chính về việc cần thiết xem xét ban hành thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước. Nhưng Hiệp hội đề nghị cân nhắc kỹ thuế suất để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp.
Siết tín dụng hạn chế “bong bóng”
Trước đó, trong tháng 3/2021, trước việc giá đất ở một số nơi tăng đột biến, Bộ Xây dựng cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị các tỉnh, thành phố rà soát, chấn chỉnh. Mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai. Bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh.
Chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động môi giới bất động sản bảo đảm hoạt động này tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.
Ở khía cạnh tín dụng, HoREA kiến nghị cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản bằng siết tín dụng, can thiệp bằng biện pháp hành chính. Hiệp hội này còn đề xuất sử dụng cả biện pháp giảm tỉ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản, để kiểm soát đầu tư “lướt sóng”.
Đơn cử, với chính sách tín dụng hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản. Nhưng khi xảy ra đầu cơ, xuất hiện “bong bóng” của thị trường bất động sản, HoREA cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần tham gia ngay vào tiến trình “giảm nhiệt”. Đó là xem xét giảm ngay tỉ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35% trong khoảng thời gian nhất định để ngăn chặn đầu cơ, “lướt sóng”.
Hiệp hội còn đề xuất kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, với lý giải để ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà… “lướt sóng” bất động sản.
Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn luật sư TPHCM, việc cá nhân, tổ chức liên tục mua rồi bán ngay bất động sản phải áp mức thuế khác. Hoặc 1 người sở hữu quá nhiều đất phải chấp nhận một mức thuế cao hơn. Như vậy sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ.
“Những người có nhu cầu nhà ở thực sự, những người mua bán để sử dụng thực sự trên bình diện chung Nhà nước sẽ thu được thuế và tạo ra mọi thứ ổn định, tạo ra một thị trường công bằng hơn.
Trong khi rất nhiều quốc gia trên thế giới đang thực hiện đánh thuế lũy tiến đối với người sở hữu mảnh đất, căn hộ thứ 2 trở lên thì chủ trương này cần phải làm rất sớm tại Việt Nam. Nếu cứ để chậm trễ việc này sẽ khó có công cụ giải pháp nào triệt để ngăn chặn tình trạng đầu cơ” - luật sư Thường nói.
