Dự án Citi home (TP Thủ Đức), một dự án bất động sản hiếm hoi cho người thu nhập thấp, trung bình tại TP Hồ Chí Minh.
Khan hiếm căn hộ nhà giá thấp
Vào TP Hồ Chí Minh lập nghiệp đã được 10 năm, anh Dũng là lái xe, vợ anh buôn bán nhỏ, tổng thu nhập hằng tháng của hai vợ chồng khoảng
30 triệu đồng. Trừ tất cả chi phí sinh hoạt, mỗi tháng gia đình anh để dành được khoảng 10 triệu đồng. Ba năm nay, anh Dũng loay hoay tìm mua một căn hộ chung cư vừa với thu nhập để thoát cảnh ở trọ mà chưa xong. Ðể mua được một căn hộ nhỏ nhất ở ngoại thành cũng phải mất khoảng 1,5 tỷ đồng. Số tiền này vượt quá khả năng chi trả của gia đình anh.
Tình trạng khan hiếm nhà ở diện tích nhỏ, giá thấp đang phổ biến tại các đô thị lớn. Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các DN bất động sản hầu như chỉ quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại phục vụ các đối tượng có thu nhập cao dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp. Khảo sát cho thấy, có khoảng từ 20 đến 30% người dân có nhu cầu nhà ở phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên); 70 đến 80% nhu cầu nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2). Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh trong năm 2020 và quý I năm 2021 phân khúc này chỉ chiếm 1% trên thị trường nhà ở.
Ðể khắc phục tình trạng lệch pha cung, cầu đang diễn ra, Thông tư số 03/2021/TT-BXD đã cho phép các dự án nhà ở tại các đô thị được xây dựng loại căn hộ có một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là
25 m2. Ðối với dự án nhà ở thương mại, phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn
45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Ðại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố sẽ triển khai tốt nhất Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Ðể giải quyết những lo ngại về hệ lụy của loại căn hộ
25 m2 như sẽ đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, tăng dân số cơ học, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện "nhà ổ chuột" trên cao trong lòng đô thị…, trong quá trình quy hoạch, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét kỹ dựa trên quy mô dân số, từ đó phê duyệt diện tích của từng loại căn hộ, số lượng căn hộ để các công trình chung cư khi đầu tư xây dựng vừa tuân thủ đúng quy chuẩn, vừa bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của từng dự án.
Quy hoạch là chìa khóa
Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng được nhiều người dân đồng tình, ủng hộ bởi đây là giải pháp giải quyết bức xúc về nhà ở của thị trường. Tuy nhiên, những lo ngại về mặt trái do những căn hộ 25 m2 đưa lại là việc cũng cần phải xử lý rốt ráo.
Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, căn hộ diện tích nhỏ sẽ kéo theo tổng giá thành thấp, tạo điều kiện cho khách hàng có khả năng tài chính hạn chế tạo lập được nhà ở. Ðể giải quyết được những lo ngại do căn hộ nhỏ tạo nên, Bộ Xây dựng đã quy định rất chặt chẽ tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 25 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Ngoài ra, dự án nhà ở thương mại có căn hộ diện tích nhỏ phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy, chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ. Ngoài ra, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng nhà "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ, khi phê duyệt, các cơ quan quản lý cần chú ý các yếu tố quy hoạch, thiết kế, quản lý và ý thức người sử dụng. Trong đó, yếu tố quy hoạch là quan trọng nhất khi Nhà nước ngoài quản lý chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn phải xét duyệt khoa học hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án.
Ðồng quan điểm, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, vấn đề cốt lõi của "ổ chuột", "quá tải hạ tầng" không phải là 25 m2 hay 30 m2 mà là câu chuyện quy hoạch. Quy hoạch chuẩn, quản lý quy hoạch tốt thì dù căn hộ chỉ 10 m2 cũng không ảnh hưởng đến hạ tầng. Ở nhiều nước còn có cả những căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng quy định rất chặt chẽ bao nhiêu người ở. Với căn hộ 25 m2, chúng ta cũng cần có những quy định chặt chẽ về số người được sinh sống, tránh cảnh gia đình nhiều thế hệ sống chen chúc trong căn hộ 25 m2.
Các chuyên gia đô thị cũng cho rằng, từ ngày 5/7/2021 khi Thông tư số 03/2021/TT-BXD có hiệu lực, chính quyền địa phương cần có trách nhiệm căn cứ theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch hạ tầng xã hội để xem xét rà soát bảo đảm chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu về mật độ xây dựng, về chiều cao công trình. Từ đó sẽ kiểm soát được dân số, không quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và khu vực, kết nối với các khu vực lân cận.
Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN
