"Người thắng xổ số thường được tiền. Nhưng ở Trung Quốc, phần thưởng đôi khi là quyền trả tiền để mua nhà", trang The Economist viết.
Nhu cầu nhà ở tại những vị trí đắc địa quá lớn, trong khi nguồn cung hạn chế đến mức một số thành phố ở đất nước tỷ dân sử dụng xổ số để phân bổ nhà. Một số nơi có xác suất trúng là 1/60.
Khi được chọn, anh John Chen chỉ mất hai phút để quyết định có nên chi 9,6 triệu NDT (1,5 triệu USD) mua nhà hay không. "Nó sẽ vét sạch số tiền trong tài khoản của tôi. Nhưng tôi không do dự", anh chia sẻ.
Anh Yang Yang, một doanh nhân 38 tuổi ở Hàng Châu, đã thất bại trong ba lần "quay xổ số", trước khi giành chiến thắng vào mùa xuân năm ngoái. "Nó thậm chí khốc liệt hơn kỳ thi tuyển sinh đại học của tôi", anh nói đùa. Riêng việc được tham gia "quay xổ số mua nhà" đã là một may mắn. Những người tham gia phải là cư dân trong các thành phố lớn của đất nước.
Trung Quốc xây dựng 15 triệu ngôi nhà mới mỗi năm, nhiều gấp 5 lần Mỹ và châu Âu cộng lại. Ảnh: Reuters.
Rủi ro bong bóng
Trái lại, những khu vực rộng lớn ở Trung Quốc lại đối điện vấn đề dư thừa nguồn cung chung cư, nền kinh tế suy thoái và ít người mua bất động sản. Hegang, thị trấn gần biên giới với Nga, trở thành tâm điểm chú ý sau khi các ngôi nhà được rao bán với giá chỉ 20.000 NDT, thấp hơn giá 1 m2 đất ở Thượng Hải. Đó là ví dụ điển hình của tình trạng thừa nhà ở tại những thị trấn nhỏ.
Sự phân cực tương tự cũng phổ biến trên khắp thế giới. Giá đất cao ở những thành phố lớn và thấp tại các thành phố nhỏ. Tuy nhiên, mức độ phân hóa ở Trung Quốc nghiêm trọng hơn do quy mô và tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản.
Mỗi năm, Trung Quốc bắt đầu xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới, nhiều hơn gấp năm lần Mỹ và châu Âu cộng lại. Lĩnh vực bất động sản - cùng tác động trực tiếp và gián tiếp đến các lĩnh vực khác - chiếm 25% GDP Trung Quốc.
Những tác động tài chính cũng rất sâu sắc. Theo cơ quan xếp hạng Moody’s, vào năm 2021, các công ty bất động sản Trung Quốc sẽ phải trả hơn 100 tỷ USD nợ trái phiếu và nhiều khả năng một số doanh nghiệp sẽ vỡ nợ.
Giá đất chênh lệch ở những thành phố lớn và nhỏ tại Trung Quốc.
Trên toàn thế giới, khoảng 10% dư nợ ngân hàng của khách hàng phi tài chính được chuyển đến lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, bao gồm những khoản tài trợ cho các công ty bất động sản và thế chấp đối với người mua nhà.
Một số chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc là một quả bom hẹn giờ. Một cuộc khảo sát chỉ ra 20% số nhà ở tại Trung Quốc bị bỏ trống. Đầu tư vào thị trường nhà ở tương đương 10% GDP hàng năm, cao hơn mức độ của Nhật Bản khi bong bóng xuất hiện vào ba thập kỷ trước.
Nợ tăng vọt đối với cả người mua và nhà thầu. Công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc Evergrande đã vay 120 tỷ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong thập kỷ qua.
Tuy nhiên, công bằng mà nói, những lo ngại này không mới. Hồi năm 2009, nhà quản lý quỹ đầu cơ Jim Chanos cho biết Trung Quốc là "Dubai trên đà phát triển". Ông dự đoán lĩnh vực bất động sản của nước này sẽ bùng nổ ngoạn mục.
Kể từ đó, giá nhà đã tăng gấp đôi. Số nhà mới được xây dựng đủ cho 250 triệu người ở. Thời kỳ bùng nổ kéo dài cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc thực chất phức tạp hơn một vụ bong bóng.
Hàng loạt quy định
Lời giải thích cho sự thành công - hay nói đúng hơn, không thể sụp đổ - là một loạt quy định nhằm ngăn chặn những dự báo sụp đổ. Một số được Bắc Kinh áp dụng từ lâu, chẳng hạn như quy định khoản trả trước cho các khoản vay thế chấp tối thiểu 30% giá trị ngôi nhà.
Do đã đổ nhiều tiền vào ngôi nhà, chủ nhà có thêm động lực để trả khoản vay hàng tháng, hạn chế nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn vỡ nợ, bị ép giá và giảm giá. Nhu cầu cũng bị hạn chế ở các thành phố đông dân. Bởi hộ khẩu là điều kiện tiên quyết khi mua nhà.
Khi lĩnh vực bất động sản tăng trưởng thần tốc, chính phủ Trung Quốc cam kết phát triển "cơ chế dài hạn" nhằm ổn định giá cả và đầu tư. Theo quan điểm của Bắc Kinh, thị trường bất động sản quá quan trọng nên không thể phát triển tùy ý.
Điều này có nghĩa là rất nhiều quy tắc được đưa ra. Các thành phố như Thượng Hải và Hàng Châu yêu cầu doanh nghiệp bất động sản quay xổ số để bán những căn hộ mới. Nhiều nơi đưa ra quy định cấm mua căn nhà thứ hai.
Khoản chi mua nhà sẽ vét sạch số tiền trong tài khoản của tôi. Nhưng tôi không do dự
- John Chen, một người mua nhà Trung Quốc
Kể từ khi lệnh cấm mua nhà thứ hai được áp dụng, một số cặp vợ chồng ly hôn giả để mua thêm nhà. Để ngăn chặn tình trạng này, hôm 21/1, Thượng Hải đã ra quy định những người ly hôn phải đợi ba năm mới được tính là người mua nhà lần đầu (trong trường hợp đã sở hữu nhà khi kết hôn).
Chính phủ cũng tăng cường kiểm soát đối với các công ty bất động sản nợ nần. Ba "lằn ranh đỏ" được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn).
Trên thực tế, nhiều biện pháp can thiệp đạt hiệu quả trong phạm vi hẹp. Ở các thành phố lớn, giá không đổi trong bối cảnh lạm phát được điều chỉnh 4 năm qua. Doanh số bất động sản hàng năm vẫn được duy trì vào khoảng thời gian đó.
Kế hoạch phá dỡ những ngôi nhà cũ và trao tiền cho chủ nhà mua nhà mới cũng giúp lấp đầy các căn nhà trống ở những thị trấn nhỏ. Với doanh số hiện tại, sẽ chỉ mất khoảng 10 tháng để xóa sạch các căn nhà trống.
Trượt dốc từ từ
Nhưng sự yên tĩnh này tạo ra một loại lo lắng khác. Khi các công ty bất động sản trúng thầu ở những thành phố lớn, họ phải định giá trong phạm vi hẹp do chính phủ quy định. Hậu quả là các căn nhà mới có thể rẻ hơn một phần ba so với những căn nhà cũ ở cùng khu vực.
Để ngăn mọi người bán nhà mới nhằm kiếm lời, một vài thành phố áp dụng hình phạt đối với những chủ sở hữu bán nhà trong vòng 5 năm sau khi mua. Đồng thời, hình thức quay xổ số được áp dụng như một hạn ngạch để quyết định quy mô thị trường. Giá cả có thể được kiểm soát, nhưng nhu cầu vẫn chưa được đáp ứng đủ.
Do đó, các quan chức cố hướng người dân ra khỏi những thành phố lớn đến các thị trấn nhỏ hơn. Cư dân ở những thị trấn này có thể dễ dàng di chuyển đến các thành phố lớn bằng tàu cao tốc, và dễ có hộ khẩu hơn. Để tăng sức hấp dẫn, chính phủ cũng đầu tư mạnh tay vào các trường học và bệnh viện.
Theo chuyên gia Xiao Wenxiao ở Công ty CRIC Research, các công ty bất động sản hiện không còn tùy tiện mua những lô đất lớn. Thay vào đó, họ nhắm vào các lô đất nhỏ hơn ở những khu vực đắc địa.
Số tháng cần thiết để bán tất cả căn nhà có sẵn.
Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là dư địa phát triển của thị trường bất động sản ra sao. Tỷ lệ nhà ở trống 22% (theo khảo sát của Đại học Kinh tế và Tài chính Tây Nam hồi năm 2017) cho thấy thị trường đã đến điểm bão hòa.
Dựa trên nhân khẩu học, nhu cầu tại Trung Quốc đang suy yếu. Dân số trong độ tuổi lao động - nhóm mua nhà nhiều nhất - đam giảm dần. Tốc độ di cư từ nông thôn ra thành thị cũng bắt đầu chậm lại.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc không đơn giản như vậy. Tỷ lệ trống 22% chủ yếu do tình trạng nguồn cung thừa thãi ở những thành phố nhỏ. Trong khi đó, phần lớn nhà ở tại các thành phố vẫn còn tồi tàn. 10% căn hộ không có nhà vệ sinh riêng, không đáp ứng được yêu cầu về chất lượng của tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng của Trung Quốc.
Từ những điều trên, công ty nghiên cứu bất động sản lớn nhất Trung Quốc China Index Academy dự đoán doanh thu bất động sản sẽ giảm từ 4%/năm trong vòng nửa thập kỷ tới. Doanh số 15 triệu căn năm 2020 lao dốc còn 13 triệu năm 2025.
The Economist nhận định đó sẽ là thách thức lớn với Trung Quốc, khi ngành bất động sản, vốn là một trụ cột tăng trưởng, giờ trở thành lực cản. Tuy nhiên, ngành công nghiệp này sẽ trượt dốc từ từ thay vì sụp đổ.
